Større ansvar for takst- og eiendomsmeglerbransjen?
Den 11.09.2025 avsa Høyesterett dom om kjøpers undersøkelsesplikt i forbrukerforhold ved salg av eiendom etter avhendingslova.
Kjernen i saken var om kjøper var avskåret fra å fremme mangelsinnsigelser fordi de ikke hadde undersøkt eiendommen tilstrekkelig etter avhl. § 3-10. Spørsmålet om eiendommen har en mangel i den konkrete saken var ikke gjenstand for behandling. Dommen er den første fra Høyesterett som gjelder tolkning av bestemmelsene i avhendingslova etter lovendringen av 01.01.2022.
Høyesterett konkluderte med at kjøpers mangelsinnsigelse ikke var avskåret, selv om kjøper hadde fått opplysninger som indikerte en risiko for mangel. Opplysningen om feil må være spesifisert og begrunnet for å avskjære kjøpers mangelsinnsigelse etter avhl. § 3-10. Risikoopplysningene inngår likevel som et moment i den konkrete vurderingen av om eiendommen har en mangel etter avhl. § 3-2. Dommen presiserer viktigheten av å gi spesifiserte og begrunnede opplysninger for å avverge etterfølgende mangelskrav. Da selger identifiseres med sine profesjonelle kontraktsmedhjelpere, er dommen en vekker for takst- og eiendomsmeglerbransjen.
Omplassering av ansvar
Som Høyesterett skriver i avsnitt 37, var det overordnede formålet med lovendringen å trygge bolighandelen i forbrukerforhold gjennom et styrket informasjonsgrunnlag. Kravene til tilstandsrapportene ble mer omfattende. Samtidig ble kravet til «tydelighet» både lovfestet i avhl. § 3-10 annet ledd og Forskrift til avhendingslova §§ 1-4 og 1-5. Generelle forbehold, som solgt «som den er», ble forbudt i forbrukerforhold, se avhl. § 3-9. Risikoplasseringen ble flyttet, hvilket oppsummeres av Høyesterett i avsnitt 50:
«Dette innebærer i praksis en betydelig omplassering av ansvar og risiko i selgerens disfavør. Kjøperens stilling er tilsvarende styrket»
Dette mente Høyesterett også fikk betydning for tolkningen av kjøpers undersøkelsesplikt, og skriver i avsnitt 51:
«Endringen av avhendingsloven § 3-9 legger etter mitt syn føringer for tolkningen og anvendelsen av lovens § 3-10. Kjøperens undersøkelsesplikt må ikke strekkes så langt at den generelle risikoen for skjulte feil og mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøperen, i strid med formålet med lovendringen i 2022»
Selger er også forbruker. De rettslige kravene ved salget, kombinert med omplasseringen av risikofordelingen, gjør selger avhengig av gode kontraktsmedhjelpere og en solid forsikring. Hovedformålet med salgsprospekt og tilstandsrapporter er å unngå overraskelser for kjøper og selger, se Rt. 2001 s. 369. Altså at kjøper og selger får nok informasjon om eiendommens styrker og svakheter til å enes om en riktig pris og unngå etterfølgende krav om prisavslag. Risikoplasseringen etter lovendringen skjerper kravene til bygningssakyndig og eiendomsmeglers undersøkelser og kommunikasjon.
Skjerpede krav til kommunikasjon fra profesjonelle aktører
Dommen gir videre et tydelig signal om at det ikke lenger er rom for vage, generelle og standardiserte opplysninger ved handelen. Opplysningene om feil må være spesifiserte og begrunnede for å avskjære kjøpers mangelsinnsigelse etter avhl. § 3-10 annet ledd, se avsnitt 79, hvor Høyesterett skriver:
«Jeg oppsummerer med at en generell opplysning fra selgerens side som tilsier at det er en risiko for skjulte feil eller mangler, ikke i seg selv er tilstrekkelig til at kjøperen får en særskilt undersøkelsesplikt, med den følge at kjøperen kan tape en mangelsinnsigelse etter § 3-10 andre ledd. Det samme gjelder for generelle oppfordringer til undersøkelse, utover den ordinære visningen, som ikke er nærmere spesifisert eller begrunnet»
Oppsummeringen skjerper kravene til kommunikasjon for de profesjonelle partene i eiendomshandelen. Informasjonen i salgsprospekt og tilstandsrapport synes måtte tilpasses salget av den konkrete boligen, uten gjenbruk av generelle standardformuleringer. Opplysninger om risikoer synes i større grad måtte undersøkes av de profesjonelle partene, for å forhindre mangelsinnsigelser fra kjøper etter overtakelse.
Et godt eksempel fra dommen er selgers risikoopplysning om ufaglært egeninnsats. Høyesterett konkluderte med at en generell opplysning om ufaglært egeninnsats ikke utløste en plikt for kjøper til å foreta nærmere undersøkelser, se avsnitt 90. Samtidig synes Høyesterett å legge ansvaret for å oppklare og tydeliggjøre selger risikoopplysninger over på den profesjonelle bygningssakyndige. Det vises til avsnitt 92, hvor Høyesterett skriver:
«Til dette bemerker jeg at det krevdes sakkyndighet for å avdekke de aktuelle feilene og manglene. Kjøperne kunne ha fått avklart hvilke arbeider som var utført av ufaglærte, men det ville ha krevd byggfaglig innsikt å stille relevante, oppklarende spørsmål til selgerne om hvordan arbeidene var utført.»
Er forholdet omfattet av undersøkelsespunktene i forskrift til avhendingslova, må kjøper kunne stole på at forholdet er undersøkt av den bygningskyndige, se avsnitt 93. Eksemplet fra dommen viser viktigheten av hvordan de profesjonelle partene kommuniserer feil, mangler og risikoer til kjøper og selger.
Sentrale punkter for eiendomsmeglere og bygningssakyndige:
- Generelle og standardisert informasjon i salgsprospekt og tilstandsrapport avskjærer ikke kjøpers mangelskrav.
- Oppfordringer til undersøkelser utover visningen må være spesifisert og begrunnet for å avskjære kjøpers mangelskrav.
- Selgers risikoopplysninger må undersøkes av eiendomsmegler eller bygningssakyndig – de profesjonelle partene er nærmest til å stille relevante spørsmål.
- Kjøper/selger må kunne stole på at meglers og takstmanns lov- og forskriftspålagte undersøkelsespunkter er forsvarlig undersøkt.
Har du spørsmål?
Dommen viser at både meglere og takstmenn står overfor skjerpede krav. Usikker på hva dette betyr for deg eller din virksomhet?
Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende prat.
Vi bistår både profesjonelle aktører og privatpersoner i saker som gjelder eiendom, avhendingslova og ansvarsspørsmål.
Martin Øyna Nymoen
Advokat
mon@fulfordgilhuus.no
(+47) 45 47 80 83